观点地产网与全国新规划的大型片区相比，占地10.85平方公里的蛇口工业区显得并不那么辽阔。但几乎所有深圳人都了解，招商局蛇口工业区与深圳以及与中国经济发展的故事。
这里曾是中国改革开放的起点，甚至是最重要的试验田。随着1979年南海之滨的一声开山炮响，从股份制银行、股份制保险公司到职工住房制度、工程招标管理方式等，中国大部分现代化商业模式都能在蛇口工业区找到雏形。
蛇口模式也让嗅觉敏锐的商人们意识到，依托空间规划、产业集合、生态圈服务的产业园区开发存在着巨大的发展空间。投身产业园区的现象至近几年达到高潮：在供给侧结构性改革的指导下，传统房地产开发商纷纷进军这个领域。
招商蛇口多元产品示意图
新的竞争环境下，招商局开始采取措施，力保其作为中国首个产业园区创建者和产业地产领军者的地位。
3月22日，招商蛇口党委书记、副总经理刘伟在2017观点年度论坛上首次阐释“前港-中区-后城”的蛇口4.0模式，并宣告进入全球复制阶段。
拜访招商蛇口总部的时间，是3月23日。数十位来自全国各地的房企高层走进位于蛇口兴华路6号的南海意库，领略招商蛇口赋予产业繁盛发展的能量。
在简短的开场白里，招商蛇口营销品牌部总经理赖巧贞对来宾致以欢迎之余，也提出了要求，希望这次交流能抛开深圳讨论甚热的房价问题，更多围绕房价背后暗含的“产业与创新”本质。
招商蛇口眼中的产业园区
作为招商蛇口旗下产业园区招商、产网平台、国家双创示范基地、园区项目公司等板块的主要负责人，招商蛇口总经理助理、产业新城与园区发展副总经理陈明刚从自身实践经验出发，向在场嘉宾做了四个方面的分享：对园区目前形势的体会，招商能力如何锻造，运营服务与生态圈建设的必要性，以及“双创”之于园区业务的意义。
招商蛇口总经理助理、产业新城与园区发展副总经理陈明刚给学徒们做内部分享
陈明刚介绍称，一方面，产业园区在中国并没有公认的模式，也没有标杆项目，行业尚处于探索阶段；另一方面，包括传统开发商在内的介入者众多，仅蛇口工业区近11平方公里范围内，便有5家企业涉足园区产业。
转型潮背后，反映出目前房地产企业面临着严峻的发展压力。实际上，随着近两年“供给侧结构性改革”方向的确立，中国房地产投资愈发呈现出向专业细分领域发展的趋势。
据观点地产新媒体查询资料，截至2016年5月，中国共计有各类省级产业园区1600个，较大规模的市级产业园区1000个；县以下的各类产业园则以上万计。
基于产业园区对资源、资金的高要求等考虑，陈明刚判断，未来这一专业细分领域必定只有大型企业“玩得转”。
学徒们走进招商
正因产业园区的无序性、模式上各显神通，企业通过实践所积累的创新能力，成为做好园区业务、实现持续盈利的宝贵能力。陈明刚表示，园区的创新较商业、住宅等地产行业难得多，需要长时间的积累，也需要有耐心。
从价值链的角度看，传统地产销售型物业、产业地产持有物业有着截然不同的前后端价值选择。尽管两者都经历产品规划、可研分析、产品设计等，但传统销售物业最关注的是销售阶段，并在此阶段实现最大收益。
蛇口网谷工作人员为学徒演示
对于产业地产而言，招商租赁之后的运营管理阶段往往才是企业最为关注的部分，在此阶段实现最大收益。在这种价值链中，租金收入并非唯一收入。相反，来自服务收入、投资收益比例将伴随园区成长而快速增长。
陈明刚分享了对上述产业地产价值链打造路径的看法：传统的园区招商模式在新形势下已面临天花板，目前行业内主要出现两种新的招商渠道——投资驱动，亦即通过投资引导企业入驻园区，一般所投资企业入驻园区的转化率在50%以上；孵化生成，即通过孵化器持续生成新企业，为园区招商提供稳定的供应渠道并以此形成内生型生态圈。
同时，他呼吁行业提高对园区“配套客户”招商的重视度：“产业客户一般不会跟着园区落地每座城市，但商业配套客户会。要把园区的服务发展起来，必须先掌握配套客户资源，包括餐饮、购物、休闲娱乐、文化、教育等。”
蛇口工业区如何全国复制？
招商蛇口与国内其它涉足产业地产的企业不同之处在于，自蛇口工业区建立以来，其增长模式和企业思维都依赖于知识、创新及努力，由此孵化并培育了招商银行、平安保险、华为、中集和、金蝶等企业。
这种探索发生于中国市场经济的起步期，因而并不具备可复制性，反过来造就了招商蛇口如今的核心优势。
自2015年底吸收招商地产重组完成后，随着园区组织架构的变革，招商蛇口对产园发展业务也制定了新目标。该公司提及，园区板块将进一步复制“蛇口模式”，除在重点关注区域获取资源，还将加强产业研究院的建设。
参观招商蛇口展示中心
按照招商蛇口的阐述，经过重组后的蛇口模式亦即“前港-中区-后城”模式，将产业和城市综合开发，以港先行，产业园区跟进，再配套城市功能开发，从而形成整片联动。
其中，产业园区作为上述模式中最核心的基础，随着时代的发展其内涵也有所不同。在陈明刚看来，园区不再仅是空间建设和出租，更是聚集信息、资本、人才、技术等各类产业要素的平台。
“做园区运营服务生态圈，基本上提供的是三种产品，即空间、服务、资本。”他指出，产业地产物业除了租金，包括智慧平台运营、园区软硬配套运营、对入园企业投资收益、园区集群企业数据价值等都运营服务都会成为增长点。
对于“双创”，陈明刚则认为，这将是未来园区产品的组成部分，也是招商、服务的必要补充，“通过提供必要的技术、资金支持孵化并加速一批‘双创’企业，从而为园区提供稳定、可持续的客户渠道和资源供应。”
孵化器内部分享
招商局的“双创地图”显示，蛇口工业区内，以蛇口网谷、南海意库为代表的蛇口滨海深港创新创业产业带投入使用面积逾60万平方米，覆盖厘米空间、中科育成、清科、清华启迪等14个双创支撑平台；其中招商旗下首个互联网孵化投资平台“招商启航”，首期投资规模3亿元，主要投向厘米空间孵化器。
这被视为招商蛇口打造全周期产业链生态的重要一环，在这种产业生态中，孵化的互联网项目对接招商局传统优势行业和线下资源，从而获得加速服务；反过来，这批互联网项目成长后也将成为园区长远的入驻客户。
“公司正在蛇口工业区打造园区标准，未来包括网谷系列、意库系列等都会在全国复制。”陈明刚如是阐述招商蛇口未来的园区发展策略。
学徒与导师互动
台下嘉宾的问题也随之而来：“招商蛇口在深圳的园区样板，完全复制过去难度会不会太大？双创在不同城市落地，是否有差异化？”
陈明刚回应称，由于各地产业结构和基础存在差异，每一个园区包括“双创”在内的产业内容都应地而异。
“关键是要积累服务、资本与平台的经验和本事。”陈明刚表示，招商蛇口在深圳、广州、北京、重庆、青岛、天津、镇江等城市落地逾10个产业园区，覆盖的密度、强度和影响力仍不够，仍有进一步扩大规模的必要性。
据其透露，招商蛇口已经开始尝试透过“资产资本化”手段，以减轻产业地产作为重资解决的轻重比例问题。